Pasikeitęs įstatymo interpretavimas gali virsti milžiniškais nuostoliais išsinuomojusiems žemę vystytojams

Prieš kelerius metus iš valstybės išsinuomoję žemę vystytojai, šiuo metu aktyviai dirbantys ties šių teritorijų vystymo klausimais, staiga pasijuto lyg nusipirkę katę maiše. Vos per pastaruosius trejus metus pasikeitęs dvidešimtmetį egzistuojančio teisinio reguliavimo interpretavimas gali akimirksniu jiems virsti milžiniškais nuostoliais, o problemiškų Lietuvos miestų teritorijų vystymą įšaldyti dešimtmečiams.

Toks scenarijus, pasak Mindaugo Statulevičiaus, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo, būtų apmaudus, mat praeityje kompleksiniai stambių teritorijų konversijos projektai susilaukė stulbinamos sėkmės.

Vienas tokių – Vilniaus Žirmūnų mikrorajone atgijęs buvęs karinis miestelis virtęs Šiaurės miesteliu -tvarumo kriterijus atitinkantis „miestas mieste“, buriantis komercines, poilsines veiklas bei įvertintas konkurse „Už darnią plėtrą“. Tarp kitų sėkmingų miesto plėtros pavyzdžių galima paminėti Paupio rajoną Senamiesčio kaiminystėje, Markučių gamybos teritorijų konversiją, Naujamiestyje vykstančius kompleksinius pokyčius, kuomet gamybinės teritorijos virsta daugiafunkcėmis miesto erdvėmis

Šiuo metu konversija reikalinga mažiausiai keturioms pramoninėms teritorijoms Vilniuje

Šiuo metu vien Vilniuje yra 3-4 stambios gamyklinės teritorijos, kurių konversija kritiškai svarbi miesto plėtrai. Visgi vietovės specifinės, o projektai reikalauja nemažų investicijų. Dalis jų jau rado savo vizionierius ir vystytojus, tačiau pastarieji šiandien entuziazmu netrykšta, mat žino, jog, tikėtina, kartosis jau ne kartą viešai nuskambėjęs „Hanner“ bylinėjimosi su valstybe dėl statybų „Žalgirio stadione“ arba „Darnu Group“ pasitraukimo iš „Telecentro“ pastatų ir sklypo privatizavimo scenarijus. Jų eigą NT rinkoje atidžiai stebi visi: panašių rūpesčiu sutartiniuose santykiuose su valstybe dėl žemės nuomos šiandien Lietuvoje turi kone kas antras didysis nekilnojamojo turto vystytojas.

Priežastys – netikėtai pasikeitęs dešimtmečius nusistovėję teisinio reguliavimo interpretavimas

Susiklosčiusi situacija, deja, nėra kaip būtų galima manyti, pasikeitusio teisinio reguliavimo pasekmė. Kaip teigia advokatų profesinės bendrijos „TRINITI“ partneris Deivis Valiulis, per praėjusius keletą metų šioje srityje esminių pokyčių nebūta. Todėl pastaruosius dvidešimt metų valstybės žemę su joje apleistais pastatais nuomoję vystytojai pamirštas miestų teritorijas sėkmingai prikeldavo naujam gyvenimui, mat išsinuomoję žemę joje be jokių apribojimų galėjo rekonstruoti pastatus ir vystyti numatytą nekilnojamojo turto veiklą.

Deivis Valiulis

Pasak advokato, situacija pasikeitė, kuomet Nacionalinė žemė tarnyba (toliau NŽT) atskiriems nekilnojamojo turto vystytojams uždraudė valstybės išnuomotose teritorijose bet kokią kitą veiklą, išskyrus pasato eksploatavimą išlaikant jį tokioje pačioje būklėje, kokioje jis įsigytas. „Tai prieštarauja ne tik susiformavusiai teisinio reglamentavimo interpretacijai, bet ir sukuria skirtingas sąlygas tartum tokias pačias žemės nuomos sutartis turintiems vystytojams. Su vienais sutartys nutraukiamos, ar keičiamos, kiti gauna statybos leidimus ir vysto projektus nuomojame žemės sklype be jokių apribojimų“ – sako jis.

„Pirmosios visiems netikėtos vyriausybės nutarimo dėl valstybinės žemės nuomos interpretacijos apraiškos pasireiškė vos prieš trejus - ketverius metus NŽT iniciatyvomis „apkarpyti“ valstybinės žemės nuomininkui su pastatais perleistus sklypus. Paprastai aplink tokius statinius (ypač gamyklų teritorijose) būdavo istoriškai suformuoti labai dideli žemės sklypai, nei teoriškai yra būtina to pastato eksploatacijai. Na, o šiam NŽT traukiniui įsivažiavus, pasipylė eilė sutarčių su valstybinės žemės valdytojais nutraukimo atvejų. Daugiausia jų – didžiuosiuose miestuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Tendencija įgavo pagreitį ir formuojantis naujai teismų praktikai, kuri vystytojams nešė dvi prieštaringas žinutes. Pirma – pritarianti siaurajai valstybinės vystytojui perleisto žemės eksploatavimo paskirties interpretacijai; kita teigianti, kad esant NŽT sutikimui galima toje teritorijoje vystyti minėtos institucijos pritariamai veiklai, tačiau pastaroji iki šiol nepateikia aiškaus atsakymo, kam ji pritaria ir kokiais atvejais tokiose teritorijose statyba leidžiama“ – komentuoja situaciją D.Valiulis.

Blogosios patirtys formuoja teismų praktiką

Kaip teigia jau keliolikoje panašių ginčų klientų interesus teisme atstovavęs advokatų teisinės bendrijos „TRINITI“ partneris, šiandien teismų praktika formuojama negatyviausių atvejų pagrindu, tad tokiame kontekste susiformavę principai yra taikomi ir kitoms esminio poveikio viešam interesui neturinčioms valstybinės žemės nuomos byloms, kuomet teismas gana aklai kartais stoja į viešo intereso pusę. Pasak D. Valiulio, situacija tampa paradoksali ir net ydinga miestų plėtrai.

Būta iniciatyvų tobulinti teisinį reguliavimą

Vyriausybės nutarimas, reglamentuojantis valstybinės žemės nuomą, priimtas dar 1999 m., tad jo susiformavęs traktavimas aiškiai rodė, jog išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose yra leidžiama statyba, jau dvidešimt metų.

Visgi bandymų keisti teisinę bazę būta – viena prieš pusantrų metų kilusi iniciatyva ragino registruoti įstatymo pataisas, kurių pagrindu sumokėjus valstybei 20 proc. žemės sklypo vertės mokestį, joje nuomininkui statyba būtų leidžiama. Ją šiais metais pakeitė kita iniciatyva. Ši jau pretendavo įteisinti 100 proc. žemės sklypo vertei prilygstančią įmoką už galimybę statyti greta pastatų įsigijimo kainos, tad sukėlė daug diskusijų dėl to, kiek tokiu atveju komerciškai vystytojams bus patrauklu investuoti pramoninių teritorijų konversiją, kurios reikalauja iš ties didelių investicijų.

„Akivaizdu, kad greta pastatų įsigijimo kaštų (kurių kainoje jau būna įtraukta didelė dalis žemės vertės) papildomos iki 100 proc. sklypo vertės siekiančios įmokos neadekvačiai padidintų projektų sąnaudas, tad tokių teritorijų vystymas taptų ekonomiškai nepatraukliu. Kita vertus visuomenės pasipiktinimą šiandien kelia tos situacijos, kuomet tomis pačiomis sąlygomis išnuomojama valstybinė žemė prestižinėse miesto vietose po sandėliukais ir vietoj jų netrukus iškyla daugiabučiai. Tuomet, atrodytų, jog valstybė vertingą sklypą perleido pusvelčiui.

Situacijos, žinoma, nevienareikšmės, ir kartais toks sprendimas atrodytų socialiai teisingas ir logiškas, visgi, matyt apie tai vystytojus reikėtų įspėti iš anksto, nes ne paslaptis, kad kai kurie itin pokyčių reikalaujantys didžiųjų miestų sklypai įsigyti prieš dešimtmetį ar daugiau. Todėl dabar būtina šiuos teritorijų skirtumus įvertinti ir apibrėžti aiškias taisykles, nusakančias, kokiomis sąlygomis bus leidžiama statyti“ – komentuoja Mindaugas Statulevičius.

Mindaugas Statulevičius

Deivis Valiulis pritaria, paantrindamas, kad šiandien situacija yra kontraversiška – jei vystytojai nespės iki naujo reikalavimo priėmimo gauti statybos leidimo, privalės sumokėti naują įmoką norėdami tą statybos leidimą gauti vėliau.

„Tai, žinoma, ne tik pavienius vystytojus paskatins persvarstyti savo investicinius planus, tačiau apskritai iš naujo daugeliui įvertinti tos investicinės aplinkos stabilumą ir patrauklumą“ sako jis.

Spalio 18 d. NT vystytojai, politikos formuotojai ir vykdytojai bei teisininkai ieškoti sprendimų susitinka LR Seime vyksiančioje konferencijoje „Netikrumas ir teisėti NT vystytojų lūkesčiai ilgalaikiuose santykiuose su valstybe“ situacijos aptarimui ir sprendimų paieškai.

NT brokeris Artūras Žalkauskas

nžt statybos nt nekilnojamasis turtas necionalinė žemės tarnyba brokeris
Jei pastebėjote klaidą, pažymėkite reikalingą tekstą ir spauskite Ctrl+Enter, kad pranešti apie tai redakcijai.
Įvertinimų nėra
Aš rekomenduoju
Rekomendacijų nėra

Komentarai

Komentarai skirti bendrauti ir aptarti įmonės ar renginio ypatybes, taip pat išsiaiškinti įdomius klausimus apie tai.

Įvykiai
Sostinės Karoliniškių rajone duris atvėrė dar vienas mieste modulinis lopšelio-darželio „Strazdelis“ priestatas, kurį lankys 77 darželinukai. Naujajame dviejų aukštų moduliniame darželyje veikia 5 grupės, kurias lankys mažieji vilniečiai nuo 1,5 iki 4 metų amžiaus. Darželyje ugdysis 12 vaikų 1,5-3 metų amžiaus grupėje, 45 vaikai trijose 2-3 metų amžiaus grupėse ir 20 vaikų 3-4 metų amžiaus grupėje. „Atidarėme antrą naują modulinį darželį, po savaitės duris...
Įvykiai
VšĮ Vilniaus miesto klinikinė ligoninė jau turi naujai įrengtą sterilizacinę atskirame pastate, kurį su kitais ligoninės korpusais jungia suremontuoti koridoriai. Centrinės sterilizacinės nauda neabejotina: darbai vyks efektyviau ir kokybiškiau, žymiai efektyviau bus naudojami įrangos, žmogiškieji bei finansiniai resursai. Siekiant išvengti kryžminės medicinos prietaisų taršos, įrenginėjant centrinę sterilizacinę buvo laikomasi „U“ raidės principo, tokiu b...
Savivalda
Vilniaus miesto Taryba šią savaitę pritarė sprendimui toliau tęsti penktus metus vykdomą projektą, kurio metu daugiabučių gyvenamųjų namų, esančių Senamiestyje ir jo apsaugos zonoje savininkai gali gauti dalinį finansavimą fasadų elementų tvarkymo darbams atlikti. 2020 metų programos planuojama skirti 600 tūkst. Eur. Projekte kviečiami dalyvauti ne tik privatūs asmenys, bet ir viešasis sektorius bei organizacijos, turintys daugiabučius gyvenamuosius namus,...
Įvykiai
Nuo šiol Viršuliškių ir Šeškinės seniūnijų gyventojai galės važiuoti patogiau ir saugiau: atnaujinta daugiau kaip pusės kilometro ilgio Ąžuolyno gatvės atkarpa, nuo Ozo iki Viršuliškių gatvės. Rekonstruojant Ąžuolyno gatvę abiejose pusėse buvo paklota nauja asfalto danga, įrengti nauji šaligatviai, naujas modernus gatvės apšvietimas, paklotas lietaus nuotekų tinklas, nutiestas pėsčiųjų takas, įrengtas viešojo transporto stotelės. Gatvės remontui savivaldyb...
Įvykiai
Vilniaus miesto Taryba patvirtino, kad Naujųjų metų sutikimo vakare, gruodžio 31 d. nuo 20 val. iki sausio 1 d. 4 val. nakties, miestiečiai viešuoju transportu keliaus nemokamai. Taip pat nuo 2020 m. nemokamas viešasis transportas keleivius veš ir Kalėdų eglės įžiebimo šventės dieną. „Iki šiol sostinėje viešasis transportas nemokamai keleivius vežė vasario 16-ąją, kovo 11-ąją, liepos 6-ąją, taip pat ir Tarptautinę dieną be automobilio. Žiemos švenčių proga...
Savivalda
Šiandien Vilniaus miesto taryboje po pateikimo pritarta koncesijos sutarčiai dėl daugiafunkcio sporto komplekso statybų ant Šeškinės kalvos, kuriame numatytas ir nacionalinis stadionas. Po dviejų savaičių sugrįžę su sprendimu Tarybos nariai galutinai balsuos, ar pritarti koncesijos sutarčiai. Pritarus – Vilnius jau 2023 m. turės ne tik nacionalinį stadioną, bet ir dar beveik 30 sporto ir kultūros erdvių ant Šeškinės kalvos.„Kelerių metų sunkus visos komand...
Įvykiai
Pačiame Vilniaus centre Pylimo gatvėje esančio Reformatų sodo atkūrimo ir sutvarkymo darbai tęsiami: gruodžio 4 d. į teritoriją grįžta darbininkai po to, kai atlikti statinių liekanų architektūros tyrimai, užbaigti detalieji archeologiniai tyrimai lietaus nuotekų rezervuarų įrengimo vietose.  Tyrinėjimų metu aptikta vertingų radinių – išlikę pirmosios Reformatų medinės bažnyčios (XVII a. I p.) pamatų fragmentai. Darbai tęsiami parengus naują techninio proj...
Įvykiai
Netrukus didžiausias lietuviškas startuolių sėkmės istorijas bus galima išvysti vienoje vietoje – Vilniuje duris atvers pirmasis Startuolių muziejus. Muziejaus kūrėjų Vilniaus miesto turizmo ir verslo agentūros „Go Vilnius“ ir bendradarbystės erdvės „Talent Garden“ atstovų įsitikinimu, toks muziejus – išskirtinė idėja visame pasaulyje, patrauksianti ne tik verslu besidominčių lietuvių, bet ir užsieniečių dėmesį. Sostinės centre, naujoje bendradarbystės erd...
Nuotraukų albumas
Savaitgalį vykęs „Kalėdinis ralis“ surinko gausų būrį šeimų, draugų ir giminaičių. Ralyje startavo  daugiau kaip 60 ekipažų, virš 200 dalyvių. Šventinį automobilių sporto renginį laimėjo dviejų šeimų komanda pavadinimu „Tegu svyla padangos, o ne siela!“. „Ford Focus ST“ automobiliu startavęs D. Brazdžionio, A. Brazdžionienės, R. Daunoravičiaus ir R. Daunoravičienės ekipažas  parodė geriausią rungtynių laiką. „Šeimų ralį jau esame rengę prieš gerą dešimtmet...